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蕪湖市星慧食品開發有限公司與蕪湖市鳩江區灣里鎮銀湖社區居民委員會土地使用權轉讓合同糾紛案
摘自:龍房川
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發布時間:2012/12/27
蕪湖市星慧食品開發有限公司與蕪湖市鳩江區灣里鎮銀湖社區居民委員會土地使用權轉讓合同糾紛案

安徽省高級人民法院民 事 調 解 書

(2004)皖民一終字第89號

上訴人(原審被告):蕪湖市星慧食品開發有限責任公司,住所地:蕪湖市經濟開發區齊落山工業園。

法定代表人:陳名帆,該公司經理,

委托代理人:周武生,安徽仝人律師事務所律師。

委托代理人:楊 群,安徽嘉元律師事務所律師。

被上訴人(原審原告):蕪湖市鳩江區灣里鎮銀湖社區居民委員會(原蕪湖市鳩江區灣里鎮齊落山村民委員會),住所地:蕪湖市齊落山路。

負責人:齊中祥,該居委會主任。

委托代理人:許小林;安徽維寧律師事務所律師。

委托代理人:齊有華,該居委會副主任。

上訴人蕪湖市星慧食品開發有限公司因與被上訴人蕪湖市鳩江區灣里鎮銀湖社區居民委員會土地使用權轉讓合同糾紛一案,不服蕪湖市中級人民法院(2003)蕪中民一初字第74號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后,依法組成合議庭,于2004年5月17日公開開庭進行了審理。上訴人蕪湖市星慧食品開發有限責任公司法定代表人陳名帆及其委托代理人周武生、楊群,被上訴人蕪湖市鳩江區灣里鎮銀湖社區居民委員會的委托代理人許小林、齊有華到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

經審理查明:2000年4月12日,上訴人蕪湖市星慧食品開發有限責任公司(以下簡稱"星慧公司")與被上訴人蕪湖市鳩江區灣里鎮銀湖社區居民委員會(以下簡稱"銀湖居委會")簽訂土地轉讓合同一份,約定星慧公司在銀湖居委會的工業園內征地20畝(面積以雙方實際丈量為準),作為星慧公司從事酒類生產經營的工業用地;土地綜合價每畝6萬元,合計120萬元;付款方式為:合同簽訂之日起1個月內,先付給購買土地定金10萬元,余款分四次付清,即2001年年終前付總價款的15%;2002年年終前付總價款的30%;2003年年終前付總價款的15%:2004年年終前付清全額余款。若星慧公司在2001年12月31日前一次性付清全額余款,銀湖居委會則給予星慧公司土地款總額九折優惠。2000年4月16日,星慧公司、銀湖居委會又簽訂一份土地轉讓合同,該合同與雙方2000年4月12日所簽合同相比,除土地價款及其支付方式不同外,其他條款基本相同。該合同約定,土地綜合價每畝4萬元,合計80萬元;付款方式是:自合同簽訂之日起,星慧公司一次性支付。2000年4月20日,銀湖居委會出具一份說明,該說明稱,"蕪湖市星慧食品開發有限責任公司:貴公司與我村簽訂的2000年4月16日合同書,僅限于辦理有關土地手續,與雙方2000年4月12日簽訂的正式協議書無任何關系。該協議書只有一份原件,上報土地部門,雙方各執一份復印件。備注:蕪湖市星慧食品開發有限責任公司在本合同書上蓋章的目的僅是為了甲方齊落山村委會為此辦理有關土地手續使用。不具備任何除此以外的其它法律效力。"

星慧公司在此說明上蓋章。2000年5月20日,星慧公司、銀湖居委會簽訂補充合同一份,載明:根據雙方在2000年

4月12日簽訂的合同規定,2000年4月30日銀湖居委會已辦理好國有土地使用證。由于星慧公司圍墻規劃面積22.44畝與土地局規劃發證面積相差2.955畝,銀湖居委會將工業園東北角星慧公司圍墻內的2.955畝土地轉讓給星慧公司;轉讓的2.955畝價款及付款方式和有關事宜按2000年4月12日簽訂的合同為依據。

2000年4月14日,星慧公司支付土地轉讓定金10萬元,自此以后,星慧公司陸續支付土地款20萬元,合計30萬元,余款104.64萬元至今未付。2000年4月30日,銀湖居委會為星慧公司辦理了該地塊的國有土地使用證,證號為蕪湖國用(2000)字第076號,土地使用權類型為征用劃撥,土地使用權面積為12990平方米,折合為19.485畝,與星慧公司實際占用的土地面積少2.955畝。星慧公司在該土地上建造了房屋,并領取了房屋所有權證。

在原審法院審理期間,原審法院根據銀湖居委會的財產保全申請,查封了星慧公司的2號、3號廠房。

另查明,2003年11月17日,原蕪湖市鳩江區灣里鎮齊落山村民委員會注銷變更為蕪湖市鳩江區灣里鎮銀湖社區居民委員會。

以上事實,有相關合同、補充合同,收款票據,國有土地使用權證等在卷證實。

原審法院審理認為:一、銀湖居委會、星慧公司于2000年4月12日所簽訂的合同及2000年5月20

日的補充合同,內容真實、客觀,且相互關聯、相互印證,予以確認。上述兩份合同系雙方當事人真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應為有效合同,受法律保護。二、星慧公司認為雙方2000年4月16日簽訂的合同應為實際履行的合同,從該合同內容看,雙方約定征地費為每畝4萬元,但合同約定的付款方式為星慧公司于合同簽訂之日一次性付款,顯與星慧公司實際付款方式不符。其次,雙方在2000年5月20日簽訂的補充合同中,明確說明了該補充合同與2000年4月12日所簽合同之間的延續性,并約定轉讓土地的價款等有關事宜按2000年4月12日簽訂的合同為依據。故雙方于2000年4月16日簽訂的合同缺乏真實、客觀性,不予確認。三、銀湖居委會、星慧公司所簽訂的合同雖然不是《中華人民共和國合同法》及其他法律明文規定的合同,但具有買賣合同的雙務有償、標的物轉移等特點,依法應參照買賣合同的有關規定處理。星慧公司未支付到期土地價款的金額,已超過全部價款的五分之一,銀湖居委會有權要求星慧公司支付全部價款。鑒于合同標的物使用權已實際轉移,星慧公司已建造房屋,并領取了房屋所有權證,故銀湖居委會要求解除合同的訴訟請求不予支持。據此判決:-、星慧公司一次性給付銀湖居委會土地征用費104.64萬元。二、駁回銀湖居委會的其他訴訟請求。案件受理費1.721萬元,其他訴訟費3450元,合計2.066萬元,由銀湖居委會負擔1660元,星慧公司負擔1.9萬元。財產保全費6624元,由星慧公司負擔。

宣判后,星慧公司不服,向本院提起上訴稱,一、原判認定事實錯誤:1、雙方2000年5月20日所簽補充合同,因未經國家有權部門批準,故該合同未生效。2、雙方2000年4月16日所簽合同是對2000年4月12日所簽合同的變更,雙方爭議應當以2000年4月16日所簽合同為準,原審法院對此不予確認是沒有依據的。3、基于以上兩點,星慧公司與銀湖居委會實際轉讓土地19.44畝,如果按照2000年4月16日的合同價款,星慧公司實欠47.76萬元。如果按照2000年4月12日的合同價款計算,星慧公司尚欠86.64萬元,到2003年底,星慧公司應付款52.488萬元,實際已經支付30萬元,下欠22.488萬元,不到合同總價的五分之一。認定其所欠土地款超過合同總價款五分之一沒有依據。二、原判適用法律不當。本案訟爭合同系土地征用合同,兼有行政性、民事性的特點,不能參照買賣合同的規定處理。因此,原審判決認定事實、適用法律錯誤,請求本院依法改判。

銀湖居委會未作書面答辯。庭審辯稱,銀湖居委會與星慧公司于2000年4月12日、5月20日簽訂的征地合同和補充合同是合法有效的。星慧公司主張的雙方于2000年4月16日簽訂的合同只是辦理土地登記手續之用,并非雙方實際履行的合同,這有雙方于2000年4月20日所簽說明為證。故原審法院認定事實、適用法律正確,請求本院依法駁回星慧公司上訴,維持原判。

在審理本案過程中,經本院主持調解,雙方當事人自愿達成如下協議:

一、星慧公司給付銀湖居委會土地款104.64萬元。

二、上述款項,星慧公司于本調解書生效后十日內給付25萬元,該款給付后,星慧公司、銀湖居委會同意申請法院解除對星慧公司3號廠房的查封;余款79.64萬元,由星慧公司于2004年7月、8月、9月、10月、11月月底之前各付15萬元,2004年12月底支付余款4.64萬元。

三、如星慧公司在2004年11月底前按前款約定的數額、期限支付銀湖居委會100萬元,銀湖居委會則放棄余款4.64萬元的主張;如星慧公司不能按前款約定的內容履行,銀湖居委會則按土地款104.64萬元申請執行(執行中,應扣除本調解書生效后星慧公司已支付的款項)。

四、在星慧公司首付25萬元后一個月內,銀湖居委會為星慧公司實際使用、未辦理國有土地使用權證的2.955畝土地辦理轉讓報批手續,并將該塊土地的使用權證變更到星慧公司名下。星慧公司承擔必要的協助義務。

五、一審案件受理費、其他訴訟費合計2.066萬元,由銀湖居委會負擔;財產保全費6624元,星慧公司、銀湖居委會各半負擔。二審案件受理費、其他訴訟費合計2.4792萬元,由星慧公司負擔。

六、雙方無其他爭議。

上述協議,符合有關法律規定,本院予以確認。

本調解書經雙方當事人簽收后,即具有法律效力。

審 判 長 文則俊

代理審判員 洪 平

代理審判員 馬建軍

二 00 四 年 六 月 八 日

書 記 員 胡章林(代) 
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