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山東省宏業房地產開發公司訴山東大學土地補償合同糾紛上訴案
摘自:龍房川
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發布時間:2013-1-23

山東省宏業房地產開發公司訴山東大學土地補償合同糾紛上訴案

中華人民共和國最高人民法院民事判決書

(2002)民一終字第24號

上訴人(原審被告、反訴原告):山東省宏業房地產開發公司,住所地山東省濟南市舜耕山莊路8號。

法定代表人:榮劍,董事長。

委托代理人:李闖,該公司總經理。

委托代理人:周塞軍,北京市博華律師事務所律師。

被上訴人(原審原告、反訴被告):山東大學,住所地山東省濟南市山大路27號。

法定代表人:展濤,校長。

委托代理人:肖金明,該校教師。

委托代理人:李洪武,山東文翰律師事務所律師。

上訴人山東省宏業房地產開發公司(以下簡稱宏業公司)為與被上訴人山東大學土地補償合同糾紛一案,不服山東省高級人民法院(2001)魯民初字第1號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案,現已審理終結。

經審理查明:1998年12月2日,山東工業大學(以下簡稱工業大學)向山東省教委提出《關于出讓學校南院部分土地的請示》稱:"學校擬出讓南院東南角20畝土地,土地出讓金4000萬元,利用出讓土地所得資金支付新校區部分征地費用(新校區征地費用5200萬元)。"同月10日,山東省教委以魯教計字[1998]41號《關于同意山東工業大學出讓部分土地的批復》復函工業大學,同意工業大學采用置換的方式出讓南院東南有20畝土地換取新區土地1250畝。所得土地出讓金全部用于支付新校區征地費用。

1998年12月2日,工業大學與宏業公司簽訂《補償合同》,就工業大學南院部分權益轉讓宏業公司、宏業公司補償工業大學等事宜,達成協議。第一條,轉讓內容:位于工業大學南院東南角,東至校院東墻東側,西鄰教學九樓道路東側,南至校院南墻南側,北至校水利實驗樓以南15米的20畝土地的使用權;地上全部附著物,含地上建筑物、道路、各種管線、圍墻及花草樹木等;地下全部管道及線路等;滿足該土地開發后作用的水、電、暖容量;從南校院大門通向該地的道路的部分使用權,南校院配套的部分體育運動設施的使用權;第二條,補償金額:全部轉讓內容的補償費及其遷建費合計2000萬元人民幣;第三條,付款方式:合同簽訂生效之日,宏業公司向工業大學支付定金600萬元。合同簽訂生效后,該土地出讓給宏業公司的有關全部土地手續協理完畢后,宏業公司向工業大學支付400萬元,最遲于1999年元月底付清。宏業公司于1999年底前向工業大學支付剩余的1000萬元;第四條,工業大學責任:合同生效后七日內,工業大學應向宏業公司提供校方和省教委同意該土地轉讓的批文,及該土地的土地證、地上附著物產權證和地下各種管線圖復印件各一份。同時工業大學應保證該土地的四通,即通水、通電、通訊、通路;合同生效后五日內,工業大學需按土地部門的規定及宏業公司的要求,向土地部門提交該土地由政府收回再出讓給宏業公司的文件資料。工業大學應將該土地移交給宏業公司,以便宏業公司進行土地勘察等施工前期工作;第五條,宏業公司應保護按合同約定期限,向工業大學支付全部補償金;第六條,違約責任:若因工業大學原因造成該土地不能出讓給宏業公司,工業大學應雙倍返還宏業公司已付定金,退還宏業公司已經支付的費用及其雙倍資金利息。若工業大學不能按合同約定期限履行上述責任義務,每逾期一天應按總金額的千分之五向宏業公司支付違約金,并賠償因此給宏業公司造成的一切經濟損失,其中屬政府部門原因的不作違約處理;若因宏業公司原因造成宏業公司不再征用該土地,則宏業公司不得收回定金。若宏業公司未按合同約定期限付款,應按總金額每日交納千分之五的違約金,并賠償因此給工業大學造成的一切經濟損失。同日,雙方又簽訂《補充合同》約定:原合同關于從南校院大門通向該地的道路的部分使用權應為工業大學為宏業公司在特殊情況下的使用提供方便;原合同第一條第6款為工業大學在不影響正常教學情況下為宏業公司使用工業大學體育運動設施提供方便。

同日,工業大學與宏業公司又簽訂《聯合建校協議》約定,宏業公司同意于一九九九年元月底之前,向工業大學支付2000萬元人民幣,用于建設教職工宿舍、購置先進教學設備和設立校長積金等;工業大學同意在校內為宏業公司設立"宏業房地產干部員工培訓基地",對宏業公司的干部、員工進行定期培訓;工業大學同意將其有關建筑工程和設備安裝工程,同等條件下優先考慮由宏業公司下屬的山東省乾坤置業有限公司承建。本協議與雙方同日簽訂的《補償合同》具有同等法律效力,違約責任按《補償合同》第六條處理。

上述合同簽訂的當天,宏業公司支付給工業大學土地補償費定金600萬元。1999年2月8日,宏業公司支付工業大學1000萬元。2000年6月28日,宏業公司支付工業大學100萬元。以上共支付1708萬元。

1998年12月10日,工業大學將尚未拆遷完畢的土地移交給宏業公司。1999年3月11日,工業大學取得了該地塊的《國有土地使用證》,土地性質為劃撥用地。

1999年5月25日,工業大學與宏業公司簽訂《補充協議》約定:(一)雙方約定該土地北邊界西部距水利實驗樓南墻外側15米為界,北邊界東部距道路結構實驗樓南側15米、道路結構實驗樓西側8米為界,其他邊界按原合同執行。土地面積據實確定,超過20畝按工業大學凈得200萬元/畝計算;(二)為保證日照間距,宏業公司北側建筑紅線(不含北陽臺)應至少退出雙方邊界4米。宏業公司所有建筑限高六層,層高2.8米,北側靠近工業大學建筑以六層退五層為限,規劃須經工業大學認可;(三)工業大學應按有關部門和宏業公司要求提供辦理土地的相關資料,全力協助宏業公司辦理完該土地有關手續;(四)該土地的土地證辦理完畢的同時,宏業公司除一次性再付款1400萬元外,超過20畝以上的土地價款應付足75%,上述款項最遲自本協議簽訂之日起叁個月內支付,余款二○○○年三月底前全部付清;(五)若因工業大學原因影響宏業公司土地手續的辦理,則上述補償金的支付期限順延。

1999年7月19日,山東省濟南市土地管理局與工業大學簽訂《收回國有土地使用權協議書》約定,宏業公司(單位),經濟計基[1999]280文件批準和市規劃局濟規管地字[1999]49號文定點意見,同意在工業大學使用的國有土地上(修)建皇冠花園工程項目,根據《土地管理法》、《山東省實施土地管理辦法》等有關土地管理法規文件的規定需由濟南市土地管理局收回工業大學使用的國有土地使用權,雙方協商達成如下協議:(一)收回國有土地的位置位于山工大南院東南角(詳見附圖),土地面積為14497平方米。(二)該宗國有土地使用權以無償方式由濟南市土地管理局收回;(三)該宗土地的各項補償補助費計4349萬元,由建設單位直接付給工業大學,并由工業大學出具收款證明,詳見雙方協議。工業大學在收到補償補助費1600萬元后十五天之內將該宗土地使用權交給濟南市土地管理局。濟南市土地管理局負責按有關規定的程序將該宗國有土地使用權提供給建設單位使用;(四)本協議一式三份,濟南市土地管理局兩份,工業大學一份;上述合同簽訂前,宏業公司總經理李闖在空白的合同文本上建設用地單位一欄簽字并加蓋宏業公司印章。合同簽訂后,濟南市土地管理局由代表沙作興簽字,并加蓋濟南市土地管理局印章;工業大學由代表張體勤簽字,并加蓋工業大學印章。

2000年7月14日,根據教育部教發[2000]150號《關于山東大學、山東醫科大學、山東工業大學合并組建新的山東大學的決定》,工業大學并入山東大學。

另查明:1999年8月31日,濟南市土地管理局與宏業公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》約定:濟南市土地管理局將位于濟南市歷下區經十一路東端北側的地塊出讓給宏業公司,土地面積為14496.67平方米(折合21.745畝)。其中:宏業公司代濟南市土地管理局收回規劃道路占地面積479.97平方米,獨自使用土地面積14016.70平方米。1999年11月25日,山東省濟南市人民政府作出《濟南市人民政府關于同意收回國有土地并向山東省宏業房地產開發公司出讓土地使用權的批復》,同意濟南市土地管理局收回工業大學使用的歷下區經十一路東端北側14496.67平方米的國有土地使用權,并將該地中14016.70平方米的使用權協議出讓給宏業公司,剩余479.97平方米土地用于城市規劃道路建設。2000年1月31日,宏業公司取得《國有土地使用證》,載明使用權面積14016.70平方米。2001年5月25日,一審法院經現場勘驗,測量出宏業公司所建樓房距山東大學的土建與水利樓最大距離為20.21米,距道路結構實驗樓距離為20.39米。宏業公司所有建筑物均為六層。

2001年3月8日,山東大學訴至山東省高級人民法院稱,原工業大學為籌集資金建設新校區,于1999年7月19日與濟南市土地管理局簽訂《收回國有土地使用權協議書》約定,工業大學14497平方米(折21.75畝)的土地使用權由濟南市土地管理局以無償方式收回,土地補償費總計4349萬元,由建設單位直接支付給工業大學。建設用地單位宏業公司在該協議上簽字蓋章認可。宏業公司共支付補償費1708萬元,尚欠2649萬元。另宏業公司違反雙方協議約定,建筑物超高,故請求判令:1、宏業公司償還所欠土地補償費2649萬元;2、宏業公司支付違約金393萬元;3、宏業公司按照約定的六層退五層訴除靠近工業大學南院東南角水利實驗樓和道路結構實驗樓南側三棟樓五層以上北側部分的建筑。2001年4月1日,宏業公司反訴稱,1998年12月2日,宏業公司與工業大學簽訂了《補償合同》及《聯合建校協議》兩份合同。因工業大學沒履行《補償合同》約定的義務,給宏業公司造成多方面的重大損失,故請求法院依法判令:1、山東大學承擔違約金并賠償因違約給宏業公司造成的經濟損失5000萬元;2、山東大學繼續履行合同義務;3、確認《聯合建校協議》不成立;4、山東大學拆除違法、違約侵權建筑內燃機實驗室和汽車實驗樓。

一審法院經審理認為,工業大學與宏業公司簽訂的《補償合同》、《聯合建校協議》、《補充協議》、1999年9月19日濟南市土地管理局與工業大學簽訂的《收回國有土地使用權協議書》,都是有效合同。根據《房地產管理法》第三十九條的規定,雙方爭議的土地性質雖是行政劃撥土地,但是經政府部門批準,當事人之間簽訂有關土地補償問題的合同應是有效的。《聯合建校協議》不違反現有法律規定,也應有效。根據雙方簽訂的《補充協議》的約定,《聯合建校協議》應是《補償合同》的一個組成部分。《補充協議》第四條規定,已將《聯合建校協議》中約定的宏業公司2000萬元投資款作為土地補償費。即在"該土地的土地證辦理完畢的同時,宏業公司除一次性再付款1400萬元外,超過20畝以上的土地價款應付足75%,上述款項最遲自本協議簽訂之日起三個月內支付,余款二○○○年三月底前全部付清"。此時宏業公司已支付1600萬元,按上述約定,宏業公司再付1400萬元,則宏業公司的付款就是3000萬元。這與《補償合同》中約定的補償費2000萬元相矛盾,所以,山東大學主張《聯合建校協議》是變相的"補償協議",雙方約定的補償費是4000萬元,應予以支持。《收回國有土地使用權協議書》中注明的土地補償費為4349萬元也證明了山東大學的這一主張。宏業公司應按雙方合同中約定的4349萬元支付山東大學土地補償費。山東大學在移交的土地上存在瑕疵,以及存在不適當履行合同的問題,屬違約行為,應承擔違約責任。宏業公司在2000年7月10日支付100萬元后,拒付土地補償費,屬違約行為,應承擔違約責任。從查明事實看,日照間距不符合雙方的合同約定,宏業公司存在違約行為,應承擔違約責任。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為,根據過錯相抵原則,雙方各自承擔各自的違約責任。宏業公司反訴稱山東大學的違約給其造成經濟損失,因無確切證據證明,不予支持。宏業公司反訴的山東大學違反合同約定在靠近其建筑物一邊構建非法建筑問題,屬另一法律關系,可另行起訴予以解決。根據《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百零六條第一款、第一百一十三條的規定,判決:(一)、宏業公司在判決生效后30日內支付山東大學土地補償費2649萬元;(二)、駁回山東大學的其他訴訟請求;(三)、駁回宏業公司的其他訴訟請求。本訴案件受理費162110元,由宏業公司負擔;反訴案件受理費260010元,由宏業公司負擔239573元,山東大學負擔20437元;保全費152100元,由宏業公司負擔。

宏業公司不服一審判決,向本院提起上訴,請求撤銷一審判決;確認《補償合同》和《聯合建校協議》是兩個獨立的合同,判令雙方繼續履行《補償合同》;判令山東大學支付違約金5000萬元(包括賠償直接經濟損失3182萬元和間接經濟損失2381萬元);解除雙方簽訂的《聯合建校協議》;一、二審訴訟費及保全費由山東大學負擔。主要理由是:1、一審判決認定事實錯誤。宏業公司取得使用權的土地面積為21畝,根據雙方簽訂的《補償合同》及《補充協議》的約定,宏業公司應支付補償費2200萬元。《收回國有土地使用權協議書》是濟南市土地管理局與工業大學之間的協議,其中關于土地補償費的約定對宏業公司沒有約束力。一審判決認定補償費為4349萬元是錯誤的;《補償合同》和《聯合建校協議》是兩個獨立的合同,《補充協議》并沒有約定將《聯合建校協議》并入《補償合同》。一審判決認定雙方通過簽訂《補充協議》,將《聯合建校協議》并入《補償合同》,缺乏事實及法律依據。宏業公司在合同履行中,沒有違約行為。拒付尚欠的土地補償費,是依《中華人民共和國合同法》的規定享有的不安抗辯權,不屬違約。按照《補充協議》的約定,宏業公司與山東大學建筑物間距為19米,實際上雙方間距已超過19米。一審法院認定日照間距不符雙方合同約定,違背事實;2、山東大學全面違約,辦理土地證遲延91天;移交地上附著物的產權證和地下物的管線圖遲延1158天;辦理《建設用地規劃許可證》遲延178天;辦理《收回國有土地使用權協議書》遲延372天;地籍調查表四鄰簽字遲延372天;土地移交遲延203天;四通遲延1158天;滿足小區開發后的水電暖容量遲延558天;道路、地下管網、體育設施遲延542天。主要違約行為長達1158天,給宏業公司造成5563萬元的損失;3、雙方簽訂的《聯合建校協議》,因工業大學并入山東大學及山東大學的毀約行為而喪失繼續履行的基礎,應予解除;4、一審法院判決宏業公司履行4000萬元的付款義務,卻沒有判令山東大學繼續履行兩個合同中的義務,屬于漏判,二審法院應予糾正。5、一審判決適用法律錯誤。宏業公司不存在違約行為,一審法院不應適用《中華人民共和國民法通則》第一百一十三條來確定雙方違約責任的負擔。

山東大學答辯稱,宏業公司在《收回國有土地使用權協議書》上簽字蓋章,該協議書就對其具有法律效力,其應按照該協議書約定的4349萬元土地補償費的數額支付補償費。宏業公司已付土地補償費1708萬元,尚欠2649萬元。合同訂立后,山東大學立即將土地包括土地上現有的全部地上附著物以及地下供水管道等移交宏業公司,保證了該土地的四通。同時積極辦理有關土地證手續,并在不到兩個月內,以山東大學為主辦理的有關土地手續已經全部辦理完畢,山東大學在合同履行中并無違約。由于宏業公司行動上的遲延及政府有關部門的原因導致宏業公司取得《國有土地使用證》時間的滯后,與山東大學無關。一審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求依法駁回上訴,維持原判。

本院認為,宏業公司與工業大學簽訂的《補償合同》及《補充協議》系雙方當事人的真實意思表示,雙方協議補償的土地雖然是行政劃撥用地,但得到了山東省教委及山東省濟南市政府的批準。濟南市土地管理局依濟南市政府有關部門的批準,無償收回工業大學21.745畝土地使用權并出讓給宏業公司,宏業公司依法取得了該地塊的《國有土地使用證》。《補償合同》及《補充協議》的內容符合《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,一審判決認定上述合同有效是正確的。《補償合同》與《聯合建校協議》的內容及所確立的法律關系均不相同,應是兩份獨立的合同。工業大學與宏業公司簽訂的《補充協議》中并沒有關于將《聯合建校協議》并入《補償合同》,土地補償費由2000萬元變更為4000萬元的約定。雖然《補充協議》第四條約定該土地的土地證辦理完畢的同時,宏業公司一次性再付款1400萬元,與《補償合同》約定的宏業公司應再付款數額不一致,但是,尚不能據此得出雙方就土地補償費變更為4000萬元及《聯合建校協議》并入《補償合同》的問題形成了共同的意思表示。宏業公司在簽訂的《收回國有土地使用權協議》上簽字蓋章,僅是為了履行行政審批程序上的要求。宏業公司不是該協議的主體,協議的內容對宏業公司不具有法律約束力。并且,宏業公司是在空白協議文本上簽字蓋章的,宏業公司也不持有協議文本,山東大學也沒有將該協議內容告知宏業公司,故一審判決認定雙方通過簽訂《補充協議》,將《聯合建校協議》并入《補償合同》,土地補償費變更為4000萬元,缺乏事實及法律依據。宏業公司主張《補償合同》與《聯合建校協議》是兩份獨立的合同,理由成立,本院予以支持。雙方間的聯合建校協議糾紛與本案系不同的法律關系,可另循法律途徑解決,故宏業公司關于解除《聯合建校協議》的請求,本院不予審理。山東省濟南市土地管理局從工業大學收回并出讓給宏業公司的土地面積為14496.67平方米,折合21.745畝,按照《補償合同》及《補充協議》的約定,宏業公司應按21.745畝土地支付土地補償費2349萬元。宏業公司已付土地補償費1708萬元,尚欠649萬元。對于尚欠的土地補償費649萬元,宏業公司在一審審理中予以認可,屬于訴訟中的自認,現宏業公司主張其應按照《國有土地使用權證》上注明的21畝土地支付補償費2200萬元的請求,沒有法律依據,本院不予支持。山東大學在土地移交、《國有土地使用證》及《建設用地規劃許可證》的辦理上沒有嚴格按照合同履行,存在違約行為;宏業公司取得《國有土地使用證》后,沒有按合同約定付清補償費,也屬違約。宏業公司稱其沒有支付尚欠的補償費是依《中華人民共和國合同法》的規定享有的不安抗辯權,不屬于違約,因本案所涉合同簽訂及義務履行均在《中華人民共和國合同法》實施之前,當時的法律對此類行為的處理有相應的規定,不屬于最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第一條規定的情形,本院不予支持。根據《補充協議》的約定,為保證日照間距,宏業公司所建樓房距山東大學的土建與水利樓最大距離為19米,距道路結構實驗樓為19米。宏業公司北側靠近山東大學建筑限高五層。經一審法院實地測量,宏業公司與山東大學建筑物間的距離符合協議約定,但宏業公司北側靠近山東大學建筑物高為六層,致使日照間距不符合協議的要求,一審判決認定日照間距不符合協議約定,宏業公司違約是正確的。一審法院鑒于雙方均有違約行為,根據過錯相抵原則,判決雙方各自承擔違約責任,符合本案的實際情況及當時的法律規定。并且宏業公司沒有提供證明其損失存在的相關證據,故對其有關賠償損失的請求,本院不予支持。除宏業公司中尚欠山東大學土地補償費外,《補償合同》及《補充協議》約定的義務雙方已基本履行完結,且宏業公司也沒有就繼續履行何種合同義務進行主張,其關于繼續履行合同的請求,本院亦不予支持。綜上,依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項、第(三)項之規定,判決如下:

一、維持山東省高級人民法院(2001)魯民初字第1號民事判決第二、三項;

二、變更山東省高級人民法院(2001)魯民初字第1號民事判決第一項為:宏業公司在本判決生效后30日內,支付山東大學土地補償費649萬元;

一審本訴案件受理費162110元,由山東大學負擔97266元,宏業公司負擔64844元;反訴案件受理費260010元,由宏業公司負擔;保全費152100元,由宏業公司負擔;二審案件受理費422120元,由宏業公司負擔253272元,山東大學負擔168848元。

本判決為終審判決。

審 判 長 程新文

代理審判員 賈勁松

代理審判員 關 麗

二○○二年七月三十一日

書 記 員 王冬穎

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    黑龍江龍房川律師事務所現為近百家企業的法律顧問,為各大企業經營提供法律政策上的支持與幫助,專業的法律顧問通過法律咨詢、合同審核及起草、專項合同起草審核、專項事務法律論證和處理、出具律師函、規范法務工作流程及其他法律事務來推動和促進交易安全,防止和減少法律糾紛的發生。如遇到不可避免的訴訟,作為企業的法律顧問一定會最大限度地減少公司損失。同時,法律顧問還為公司的投資決策建言獻策保駕護航。黑龍江龍房川律師事務所的法律顧問團隊將竭誠為各大企業提供最專業的“一條龍”服務。
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