咨詢電話:0451-82538886
全站搜索:
您現在的位置:首頁 >> 審判案例 >> 人民法院審判案例
樹英等訴李金生等回贖未定期限的出典房屋糾紛案
摘自:龍房川
點擊: 2679222次
發布時間:2013/2/21
樹英等訴李金生等回贖未定期限的出典房屋糾紛案

原告:徐樹英

原告:方寶珍、方素珍、方金剛、方金強、方勇、方愛珍,均系徐樹英之子女

被告:李金生

被告:李勝源(李金生之弟)、李秀英(李金生之姐)

座落于濟南市道德三里31號院內磚瓦平方南屋4間、西屋2間,房主為徐樹英之夫方春華(1988年病故)。1950年11月13日,方春華與被告之父李星甫(1961年病故)訂立循環借據,由方春華將上述房屋借給李星甫居住3年,李星甫借給方春華次等小麥1300斤。1952年10月13日,雙方將所借之房改訂為典當實契,典價為小麥1300斤,折合當時舊幣1326000元。同年11月24日,經濟南市人民政府房地產管理局頒發了正式典當契約,為無期限典當。1958年私房改造時,上述出典房屋作為方春華自留房保留,未予改造,方春華其余房產納入改造。文革期間,當地房管部門曾發出公告,自1966年起停辦房屋回贖手續,直至1984年。1980年,出典人曾向被告之母朱立亭提出過回贖,因朱立亭稱無騰房條件,回贖未成。

1988年1月,原告一方向濟南市槐蔭區人民法院起訴,稱,在李星甫在世時就曾多次要求回贖未成。李星甫去世后,也曾向被告要求回贖未成。現向被告要求回贖,被被告以承典之房已超過30年回贖期為理由拒絕。故起訴要求回贖房屋。

被告一方辯稱,原告所訴之房,是于1948年初出典于其父的,典期3年。期滿后多次要求方春華回贖,但其未回贖。我家居住此房期間,多次進行了修繕,費用達16320余元。原告現要求回贖,已超過了回贖時效,故應視為絕賣。

【審判】

槐蔭區人民法院經審理查明:雙方爭議之房,確系1950年11月13日用借錢、借房形式借于被告,后于1952年10月13日改為典當實契,并于同年11月24日經當地政府頒發了典契,為無期限典當。被告在居住期間,對該房作過修繕,并添置了自來水及照明設施,經房管部門勘估,應作價693.80元。

該院認為:雙方爭議之房,確系1952年10月出典,并為無期限典當。現原告主張回贖,應予支持。被告認為系有期限典當,已過回贖時效,證據不足,不予支持。被告居住期間,曾對該房進行了修繕,增添了水、電設施,原告應給予合理補償。依據國家有關民事政策,于1989年12月16日判決:

一、自本判決發生法律效力之日起一個月內,原告退還被告典金806元(按1300斤小麥現時價計),補償被告修房及增添水電設施費用693.80元,贖回出典的6間房屋。被告在上述期限內騰房,并拆除在該院搭建之簡易伙房,逾期不拆,由原告拆除,以料抵工。被告在該院所植石榴樹一棵,由被告移走,或申請有關部門伐除。

二、其他互不追究。

宣判后,被告一方不服,以應認定1950年的文書是有期限典當及在居住期間共花維修費16000元為理由,上訴于濟南市中級人民法院。

二審法院經審理認為:雙方爭議之房產,于1952年11月經政府辦理了典當契約,系無期限典當關系。被上訴一方現主張回贖,應予準許。上訴一方辯稱系有期典當,證據不足,不予認定。上訴一方還稱被上訴一方回贖房屋已過時效,理由不足;上訴一方稱維修房屋、增添設施費用16000元,亦無證據,均不予支持。但對于上訴一方的維修和增添設施,被上訴一方應給予合理補償。原審判決認定事實及適用法律并無不當,應予維持。根據《中華人民共和國民法通則》第七十一條及《中華人民共和國民事訴訟法(試行)》第一百五十一條第一款第(一)項之規定,于1990年9月9日判決:

駁回上訴,維持原判。

李金生、李勝源 李秀英仍不服二審判決,以雙方典當關系應認定為有期典當,出典人曾表示過放棄回贖,出典人在1980年沒有提出過回贖要求,起訴時已超過回贖時效為理由,向山東省高級人民法院申請再審。

山東省高級人民法院經對申請人的再審申請進行審查和對該案進行復查,認為:原審法院判決認定事實和適用法律是正確的。1950年11月13日,方春華將其6間房借于李星甫居住,同時,李星甫借給方春華次等小麥1300斤,借期3年,立有借糧、借房文書為證。因此,申請人所稱訂立的是有期典當文書,與事實不符。1952年10月13日,方、李2人將借房關系改為典當房屋關系,借糧折算為典價舊幣1326000元人民幣,立有無期限典當實契為證。同年11月24日由政府頒發了正式無期限房屋典當契約,證據確鑿。申請人訴稱應按有期典當處理,理由不足,不予采納。申請人所訴對方曾放棄回贖,查無實據。即使是對方表示放棄回贖,也應以雙方到政府主管部門辦理房屋過戶手續,方為有效。至于1980年對方提出回贖一事,二審法院查有證據。對此,即使1980年出典人沒有向申請人之母提出過回贖房屋要求,出典人起訴之時也沒有超過回贖時效。綜上所述,申請人對本案的再審申請,不符合法律規定的再審條件,原判決應予維持。據此,山東省高級人民法院于1993年10月26日向申請再審人發出了駁回再審申請通知書。

【評析】

處理本案的關鍵,在于把握處理房屋無期限典當關系的法律政策界限。

對于房屋典當關系,民法通則上沒有明文法律規定,但最高人民法院對如何認定和處理房屋典當關系,多次制定過政策界限。因此,在法無明文規定的情況下,處理房屋典當關系,主要應適用最高人民法院的有關規定。

本案房屋典當關系,是由借糧、借房關系改變而來的。因此,在原法律關系改變為房屋典當關系時,原約定的條件對新的法律關系就無約束力,應按新的約定條件來確定新的法律關系雙方當事人的權利義務。本案訂立房屋典當關系的當事人在典當契約中,沒有約定典當期限,因此,該典當關系應從當事人的約定為無期限典當關系,并且此意思表示又經政府辦理的正式典當契約加以確認,無期限典當性質應為成立,具有不可推翻性。

對于無期限房屋典當關系如何處理,最高人民法院1984年9月8日(84)法辦字第112號《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第58條第2款規定:"典期屆滿逾期十年或典契未載明期限經過三十年未贖的,原則上應視為絕賣。"此規定對無期限房屋典當關系實際上規定了期限。即對當事人在典當契約中未約定典期的,自房屋出典之日起,出典人隨時可要求回贖;但出典人在超過30年才要求回贖的,因超過了30年的回贖期,其回贖請求不成立,出典的房屋應視為絕賣,歸承典人所有。按照此規定,本案的回贖期限,以1952年11月24日政府頒發正式房屋典當契約為準,出典人應在1982年11月23日以前回贖,否則,應按視為絕賣處理。

但是,本案在30年期滿之前,出典人于1980年曾向承典人主張過回贖,當時由于承典一方無騰房條件,而未能回贖。1988年出典人向法院起訴要求回贖,此時,距1952年出典該房已超過30年的期限,是否已逾回贖時效呢?最高人民法院1986年5月27日〔1986〕民他字第4號《關于典當房屋回贖中幾個有關問題的批復》第四個問題規定:在出典人有權行使回贖權期間,出典人已提出回贖要求,"由于承典人的原因而逾期未能回贖"的,"應自出典人提出回贖之日起重新計算回贖時效"。此規定是對已經過的期間按時效中斷處理,即已經過的時效期間不予計算,而從中斷之日起,按原應適用的時效期間重新計算時效。這樣,本案出典人在1988年向法院起訴,未超過回贖時效,其回贖請求,應予支持。
律師事務所 簡介
   拆遷律師土地律師離婚律師法律顧問 黑龍江龍房川律師事務所(http://www.reyarz.live/)專業房地產律師,為企事業機關單位及個人等提供: 拆遷律師土地律師離婚律師工程合同律師拆遷合同二手房合同法律顧問, 房地產開發糾紛、土地項目建設糾紛、建筑施工糾紛、設備安裝采購、土地使用權的出租、出讓,一手房二手房買賣、物業糾紛、抵押、租賃、拆遷、項目交易等相關法律服務。 黑龍江龍房川律師事務所成立于二零零四年一月八日,是省內首家專業房地產律師事務所,主要為房地產企業及涉及房地產業務的企事業機關單位,提供 拆遷律師土地律師離婚律師工程合同律師拆遷合同二手房合同法律顧問、房產交易、項目交易等相關房地產法律服務。 工程合同律師拆遷合同二手房合同
1、拆遷律師
    黑龍江龍房川律師事務所是黑龍江首家專業的房地產律師事務所,在多年的土地拆遷法律工作中鍛煉出了一支專業的、資深的精英拆遷律師團隊。 在這支拆遷律師團隊中,至優至善的法律運作水準是我們專業的體現。作為全省最資深的拆遷律師團隊,我們能夠為您提供專業的拆遷調查,拆遷補償標準計算,拆遷行為合法性方面的法律意見,以及在拆遷過程中的見證、代書、談判、申請裁決、聽證、申請行政復議、訴訟等方面的代理服務。 一個由資深拆遷律師組成的專業拆遷律師團隊,秉承“堅信正義、堅守道義、堅持公義”的理念,將是您法律權益的最強捍衛者。
2、土地律師
    黑龍江龍房川律師事務所是一家專業性的土地房產律師事務所。憑借多年積累的辦案經驗及多名優秀土地律師組成一個強大的土地律師團隊。農用地、建設用地、非利用地等土地問題,是土地律師的專業領域。土地使用權糾紛,土地征收,土地轉讓,土地合同,土地租賃,土地承包,土地侵權,土地確權等各類疑難,復雜土地案件,都可以由我們專業的土地律師為你提供全套的解決方案。土地方面的法律問題是土地律師的舞臺,而土地律師也將維護您的一切土地權益。
3、離婚律師
    黑龍江龍房川律師事務所還特別組建了專業的離婚律師團隊,離婚律師專門辦理與婚姻關系相關的法律服務;專業的離婚律師團隊在承辦案件過程中能夠深刻領會當事人真實意圖,掌握當事人的“合”與“離”的精神實質與法律內涵,運用靈活的工作方法,為當事人圓滿的解決問題。離婚律師涉及的具體業務范圍包括婚前、婚內財產見證、提供法律咨詢,進行解除婚姻關系利弊的分析、相關訴訟證據的調查、起草離婚協議、財產分割協議、子女撫養、老人贍養、離婚調解、訴訟等。
4、工程合同律師
    黑龍江龍房川律師事務所工程合同律師團隊由經驗豐富的工程合同律師組成,工程合同律師工作數年來,先后代理了各類工程合同案件,其中,多位工程合同律師還擔任大型房地產開發企業的法律顧問,法律理論功底深厚,訴訟及非訴代理經驗豐富。工程合同律師為房地產開發企業在項目投資方面進行法律論證,出具項目法律意見書、資信調查報告、風險評估報告等。工程合同律師長期從事合同法、民法、建筑法領域的研究與案件代理工作,在建設工程施工合同、地質勘探合同、監理合同、審計合同、評估合同等方面積累了豐富的實踐經驗。
5、拆遷合同
    許多面臨被拆遷的單位和個人在遇到拆遷問題的時候,第一時間想到的是,如何讓自身的合法權益在拆遷合同中最大化,但是很多老百姓對拆遷知識一無所知,唯一能想到的解決辦法是上網搜索與拆遷合同相關的法律常識。雖然網上的拆遷合同版本五花八門,但涉及拆遷合同中的關鍵問題,確經常被一帶而過。老百姓不能從網上得到“實實在在”的實惠。為此,黑龍江龍房川律師事務所的專業拆遷律師團隊在了解您需求的同時,可以為您量身打造一份優越的拆遷合同。
6、二手房合同
    隨著二手房交易市場的火爆攀升,二手房已經成為大多數“保守型”投資者的首選。但是隨著二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常見的法律問題,已經漸漸浮出水面。常規的二手房合同已經不能滿足廣大客戶的需求。資金監管、貸款、稅費等問題,已經成為買賣雙方關注的焦點。導致該現象出現的主要原因是,常規的二手房合同不能緊跟政策調整的步伐,為不誠信的交易主體提供了毀約的機會,最終導致二手房合同無法履行。為此,黑龍江龍房川律師事務所的專業二手房律師,將會結合最新的政策法規為您量身打造一份“零風險”的二手房合同。
7、法律顧問
    黑龍江龍房川律師事務所現為近百家企業的法律顧問,為各大企業經營提供法律政策上的支持與幫助,專業的法律顧問通過法律咨詢、合同審核及起草、專項合同起草審核、專項事務法律論證和處理、出具律師函、規范法務工作流程及其他法律事務來推動和促進交易安全,防止和減少法律糾紛的發生。如遇到不可避免的訴訟,作為企業的法律顧問一定會最大限度地減少公司損失。同時,法律顧問還為公司的投資決策建言獻策保駕護航。黑龍江龍房川律師事務所的法律顧問團隊將竭誠為各大企業提供最專業的“一條龍”服務。
版權所有:黑龍江龍房川律師事務所
地址:哈爾濱市南崗區三姓街126號 電話:0451-82538886 QQ:461000555
投訴電話:55577555
安徽快三走势