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范懷訴郭明華買房款未付清房屋買賣和換房無效糾紛案
摘自:龍房川
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發布時間:2013/2/23
范懷訴郭明華買房款未付清房屋買賣和換房無效糾紛案

原告:范懷

被告:郭明華

第三人:興義市交通運輸管理總站(下稱交管站)

1985年,交管站欲用其座落于七舍鄉街面的3間瓦房,與他人調換有附屬空地可建停車場的房屋。范懷知悉后,愿將其用9760元向朱金友購買的七舍鄉街上的瓦房3間及其廚房、廁所和房前約400平方米的空場,與交管站互換,因雙方意見不一,未能達成換房協議。范懷未住在其所購房屋內,僅在房內放置一些財物。郭明華得知范懷與交管站換房不成而想出賣該房后,多次找范懷商議購買該房,以便在購買后和交管站的欲換房屋交換。1987年12月8日,郭明華與范懷達成口頭協議,范懷將其向朱金友購買的房屋出賣給郭明華,價款11000元;雙方于同月10日到交管站立契交清全部價款,并由郭明華和交管站簽訂換房協議。10日,范懷未按約定到交管站,郭明華與交管站簽訂了換房協議。同月12日,范懷到郭明華處,因郭明華不能付清全部買房款,雙方口頭議定:郭明華先付4000元,余款于同月15日付清,房款付清后正式立契。郭明華當即付給范懷4000元。15日,范懷依約到郭明華處,但郭明華只付出1000元,另6000元雙方商定延至1988年1月2日全部付清;郭明華還向范懷借該房的原買房契約和房屋鑰匙,并寫借條于20日歸還。同月17日,交管站住進范懷之房,次日,郭明華住進交管站之房。1988年1月2日,郭明華只付了2000元給范懷,雙方再次商定限郭明華于當月28日付清4000元余款,逾期每日按30%計息,郭明華并出具了欠條。同月13日,交管站對所換房屋進行維修,并在門前空地四周打圍墻。相鄰的七舍鄉第五村民組金內成等戶因圍墻將阻斷其出入通道,而與交管站發生爭議。交管站、郭明華及受影響的幾戶村民經協商,由郭明華出資2000元,另修一條路供受影響的相鄰戶出入。同月30日,范懷到郭明華處索要欠款,郭明華提出原協商買房時,范懷未向其說明門前土地中有相鄰住戶的通道,要求范懷承擔部分改路費。范懷不同意,郭明華則拒付所欠房款,雙方發生糾紛。同年3月19日,范懷以郭明華與交管站惡意串通、秘密簽訂換房協議,侵犯其房屋所有權,郭明華并擅自拿走其房內財物為理由,訴至興義市人民法院,要求廢除與郭明華的房屋買賣口頭協議,恢復房屋原狀和返還財物,郭明華并應賠償其經濟損失10000元。郭明華辯稱:雙方有房屋買賣的口頭協議,且已付了部分房款;所買房屋已和交管站調換,要求維持雙方的房屋買賣關系有效。

興義市人民法院經審理認為:范懷與郭明華的房屋買賣未經房管部門辦理產權過戶手續,是不合法的。但郭明華已付給范懷房款7000元,并出具了4000元的欠條,約定了付款日期,買賣關系已成事實,該房屋買賣關系應予維持。郭明華未按約定期限給付欠款,致合同未能全部履行,應承擔一定的過錯責任。郭明華在其與范懷的房屋產權過戶手續還未辦理時,便和交管站調換房屋的做法欠妥。據此,郭明華應負本案的主要責任。七舍鄉第五村民組的通行道路被交管站修圍墻堵塞,以及范懷要求賠償其他財產損失應另案處理。根據《中華人民共和國民法通則》第七十二條、第八十五條、第九十一條、第一百一十二條、第一百三十四條之規定,于1988年11月10日判決:

一、當事人雙方口頭訂立的房屋買賣協議有效,雙方必須依法補辦契稅等手續;  

二、郭明華所欠范懷房屋款4000元及其利息253.04元(1988年1月28日至8月31日月息6厘,計183.04元;9月1日至11月10日月息1分5厘,計70元),在判決生效后1個月內履行完畢。

范懷不服此判決,上訴至黔西南布依族苗族自治州中級人民法院,要求廢除雙方的口頭房屋買賣協議,廢除郭明華與交管站的換房協議,返還房屋。郭明華同意原判。

黔西南布依族苗族自治州中級人民法院經審理認為:范懷與郭明華雖口頭協商買賣房屋,但尚未正式立契完稅,亦未交付房款和房屋,不能視為買賣關系已經成立和房屋所有權發生轉移,郭明華無權將尚未屬于己有的房屋予以處分。事后,范懷對郭明華無權處分房屋的行為進行了追認,郭明華應及時履行義務,付清房價款,促使房屋買賣關系成立。然其逾期不付清房款,導致房屋買賣合同不能履行,應負全部責任。因郭明華無履行誠意,范懷要求解除雙方的房屋買賣合同,應予支持。郭明華擅自與交管站簽訂的換房協議自始無效。鑒于交管站對該房確進行了維修,維修費用應由范懷支付,其余添附的設施和圍墻,由交管站自行撤除。一審判決認定事實清楚,但適用法律不當,應予改判。根據《中華人民共和國民事訴訟法(試行)》第一百五十一條第一款第(二)項之規定,于1989年6月26日判決:

一、撤銷一審判決;

二、范懷與郭明華所立房屋買賣合同予以解除,范懷返還7000元房價款給郭明華,于判決生效后10日內付清;

三、廢除郭明華與交管站的房屋調換協議,范懷付給交管站700元房屋維修費,判決生效后10日內付清;交管站在判決生效后10日內將房屋返還給范懷,并自行拆除所添附的設施及圍墻。

終審判決后,交管站未執行判決,又自行平整了地基,安裝了鐵門,支付費用1600余元。郭明華不服此終審判決,以該判決適用法律不當等為理由,多次申請再審。

黔西南布依族苗族自治州中級人民法院按審判監督程序對本案予以再審。經重新組成合議庭再審,認為:房屋買賣系要式法律行為,買賣雙方應依法訂立書面契約,有中人證明,并按約定付清全部房款和交付房屋,辦理過戶、契稅等有關手續。郭明華與范懷雖有口頭房屋買賣協議,但未書寫契約,也沒有中人參與,對買賣房屋的具體事項未協商出一致意見,以致發生糾紛;且未按約定付清全部房價款,不具備房屋所有權轉移的基本條件,買賣關系不能成立。郭明華在未合法取得房屋產權時,即持范懷的買賣契約與交管站調換房屋,系侵權行為。交管站明知郭明華未與范懷訂立書面買賣契約,仍與郭明華簽訂調換房屋協議,亦有過錯。范懷在未正式達成房屋買賣書面協議時,即將原買房契約和鑰匙交給郭明華,使其產生誤解而與別人換房,并在明知交管站維修房屋、修圍墻時未提出異議,造成雙方不必要的損失和損失擴大,應承擔主要責任。本院終審判決解除范懷與郭明華的口頭房屋買賣合同,廢除郭明華與交管站的房屋調換協議,正確。但對當事人間過錯責任的判定顯失公平,未結合當事人的各自過錯和受益情況解決交管站、郭明華維修房屋、建圍墻、修路等損失。交管站維修房屋、建圍墻,終審判決后又平整地基、安裝鐵門,共花費3450余元;郭明華調換房屋后,在房內安裝水、電表,維修房屋共花費2800余元。以上費用,除受益方實際應支付部分外,其余部分應由三方當事人酌情分擔。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第(三)項之規定,于1992年12月8日判決:

一、維持本院原判第一項。

二、變更本院原判第二項為:范懷與郭明華的口頭買賣房屋協議無效,范懷返還郭明華房價款7120元。郭明華與交管站的房屋調換協議無效。交管站應自接到本判決之日起40天內將房屋返還給范懷,郭明華應在上述期限內將現住房返還給交管站;范懷應付給交管站房屋維修費700元和修圍墻費用500元;交管站自本判決下達后自行將鐵門拆走,范懷須在本判決下達之日起一個月內將部分圍墻拆掉,恢復相鄰住戶原行走通道。

三、郭明華維修、購買房屋(一小偏偏),安裝電表、電線,水表、水管等費用1600元,由受益人交管站負擔;修路、搬遷等損失費用1200元,由范懷賠償800元,其余由郭明華自負。

四、上述各項費用均在接到本判決之日起一個月內付清,拒不執行者,逾期部分按同期銀行貸款利息計息。
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