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韓樹堂、韓兆升訴涇陽縣云陽供銷社無產權房屋租賃糾紛案
摘自:龍房川
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發布時間:2013-3-25
韓樹堂、韓兆升訴涇陽縣云陽供銷社無產權房屋租賃糾紛案

原告:韓樹堂。

原告:韓兆升。

被告:涇陽縣云陽供銷社。

解放前,韓樹堂在原籍三原縣有土地68畝,房屋32間;1943年,又在涇陽縣云陽鎮買莊院一處,計房屋52間,占地6畝,解放時出租給他人使用。1952年1月,經人介紹,由韓樹堂之母出面,以韓樹堂之子韓兆升(當時7歲)的名義,將涇陽縣云陽鎮的房屋全部出租給涇陽縣云陽供銷社,雙方訂立了租賃契約。約定:年租金為小麥2160斤;租期只許客辭,不許主奪;供銷社如需修改另建,得通過韓家,若有損壞,得負賠償責任。1952年2、3月,三原縣進行土改,韓樹堂只申報了原籍三原縣的土地和房屋,其家庭成份被定為地主成份,本人被定為地主份子;在三原縣的土地被沒收分配,房屋未動。韓樹堂對在涇陽縣云陽鎮的52間房屋和6畝土地,隱瞞未報。三原縣政府對韓樹堂在外縣的土地、房產不知情;涇陽縣政府因此時房屋歸供銷社使用,故認為是公產房,沒有給韓樹堂登記產權,也未給云陽供銷社登記產權。1965年,韓樹堂在三原縣的32間房被補改,留給韓樹堂家3間,其余全部分配。云陽供銷社自租房后,租金付至1964年上半年,因供銷社修房,以修理費用折抵租金而停付。文化大革命中,供銷社修房開支帳本丟失,折抵租金一直未算。1981年,云陽供銷社開始按原契約約定繼續給付租金。1985年,因房屋山墻被雨淋倒塌,云陽供銷社自行修復后,要求再以修理費用折抵房租,韓樹堂不同意,云陽供銷社即停付租金,雙方發生糾紛。云陽供銷社承租此房后,至發生糾紛時,已將原承租的52間房屋全部翻修改建,并在院內增建了房屋、水塔等設施。

1987年10月,韓樹堂、韓兆升父子訴至涇陽縣人民法院,要求變更與云陽供銷社的房屋租賃合同期限,結清云陽供銷社所欠租金,云陽供銷社賠償私自拆房所造成的經濟損失,收回部分房屋自用。

云陽供銷社辯稱,房屋租賃契約是雙方自愿訂立的,不存在更改租賃期限的問題;1981年以前以修理費折抵租金是雙方同意的,現帳本已丟失,無法查清;1985年以后的房租也應以房屋修理費相抵。故不同意原告方的訴訟請求。

涇陽縣人民法院經審理認為:雙方當事人訂立的房屋租賃契約已履行多年,屬有效的民事法律行為。原租賃期限定為"只許客辭,不許主奪",顯失公平,應予變更。但契約未訂承租人遷出時限,故原告請求近期終止租賃關系,不切實際。承租人在承租期間,未和出租人協商,而將承租房大量拆除另建,應以所建同等房屋補償。1964年至1980年以修房開支抵頂租金,因承租人帳本丟失,抵頂視為到期。1985年承租人自行修房損失,屬其管理及自然原因,不再以租金相抵。唯房屋租金偏低,應以當地現行標準計算為妥。依照國務院《城市私有房屋管理條例》第十五條、第十六條、第十九條和第二十條之規定,涇陽縣人民法院于1989年6月29日判決:

一、云陽供銷社拆除原房后所建的街房6間、廈房18間,頂作原租房屋,短少的租房16間以東院8間(安間)街房抵補,判決生效十年后,由出租方按租賃契約的使用范圍收回管理使用。在此期間,出租方對房屋必須及時、認真地檢查、修繕,保障住房安全;修繕可與承租方合修,費用可用租金折抵。

二、云陽供銷社在院內所建的庫房、門房、水塔等設施使用至2010年遷出。  

三、1985年至判決生效期間的房租,按原合同標準兩月內一次性結清。

四、變更后的房屋租金為每月1平方米0.70元,房屋面積折合為462.22平方米,年租金共計3882.65元,判決生效后為每年6月30日及12月30日兩期付清。

判決后,雙方當事人均不服,上訴于咸陽市中級人民法院。韓樹堂、韓兆升除堅持原訴理由外,還認為租賃合同應終止,不應再延續十年。云陽供銷社上訴認為,所承租的房屋系出租方隱瞞應予沒收的房屋,是違反土地改革法的行為,現應收歸國有。

咸陽市中級人民法院經審理認為:土改時,韓樹堂被定為地主份子,三原縣已為其家保留了自留房,其余房屋應在沒收之列。但土改時,韓樹堂將其在涇陽縣云陽鎮的52間房屋隱瞞未報,應視為公產。根據該房屋未確權給韓樹堂,以及由云陽供銷社一直占有和使用的實際情況,爭執的房屋所有權應歸涇陽縣人民政府所有。原審判決錯誤,應予糾正。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規定,咸陽市中級人民法院于1992年6月9日判決如下:

一、撤銷一審判決。

二、改判為:云陽供銷社與韓兆升于1952年1月12日所簽訂的租房合同為無效合同,雙方所爭議之52間房屋為公產,所有權歸涇陽縣人民政府所有。

三、駁回雙方當事人的訴訟請求。

【評析】

本案一、二審判決大相徑庭,其根本原因在于適用法律不同。而適用法律不同,又取決于對當事人爭執的房屋的定性。一審判決僅以當事人之間有房屋租賃合同關系,而按一般房屋租賃法律關系處理;二審判決則以爭執房屋應屬土改沒收房屋,韓樹堂隱瞞不報,又未確權給他為理由,認定爭執房屋應屬公產,雙方當事人的租賃合同無效,從而從根本上改變了一審的定性和處理結果。此兩種處理結果,哪一種正確呢?應從以下幾個方面來分析:

一、土地改革是依法剝奪剝削者財產,重新確立土地、房屋等財產所有權關系的變革。按《中華人民共和國土地改革法》的規定,地主屬土改對象,其在農村中的土地、房產,除按給出路政策,給其留出必要的份額外,其余均應作勝利果實沒收,重新分配。此種規定具有強制性。因此,在土改以后,對于地主隱瞞的、漏報的土地、房產,一經查出,均應予以沒收處理。同時,對于地主在土改以前通過出租、出典等方式而由他人占有的土地、房屋,只要所有權仍為地主所享有的,也都應作為勝利果實參加土改重新確權。經過土改后,地主僅對政府為其保留的財產享有所有權,不屬保留范圍內的財產,不再享有所有權。本案中,在補改時,為韓樹堂家保留了3間住房,等于明確了韓樹堂不再對原屬他及他家所有的其他房產擁有所有權。因此,從此時并追溯到土改時,韓樹堂一家僅有3間房屋的產權,其余房產均屬沒收范圍,歸分配對象所有或政府所有。故在雙方爭執的52間房屋未確權給韓樹堂家所有的情況下,該52間房屋應視為公產。因韓樹堂不是所有權人,故其以所有人的名義(包括他家其他人)與他人建立的出租關系無效。因此,二審判決對此問題的處理是正確的。

二、從最高人民法院關于地主在土改時隱瞞未報的房屋應如何處理問題的有關原則來看,象本案這種情況,應當按最高人民法院1990年6月13日(89)民他字第13號函的精神處理。即當事人在土改時被定為地主成份,政府已為其保留住房的,其余未確權給他的房產均屬沒收范圍,應定為公產。雖然本案一審判決時該函還沒有下達,但對這類情況應作這種定性,是其應有之意,而不應以該函何時下達為理由而不作這種定性。這和當事人在土改時被定為地主成份,當時將其房產申報后,政府給其保留住房而漏登的情況不一樣。這種漏登的,不應按沒收處理。

三、韓樹堂一方從土改時至發生糾紛時,一直以所有人的名義對爭執之房行使所有權,時間長達35年之久,是否可以按善意占有制度而認為其取得了所有權呢?不能。一方面,我國民法上還沒有占有時效的規定,不可能適用占有時效而確認其權利。另一方面,這種占有并不是善意占有,而是一種惡意占有,是一種對抗公法的行為,即使有占有時效的規定,也不能承認其權利。

基上所述,二審法院根據韓樹堂家在土改時被定為地主成份,本人被定為地主份子,土改時隱瞞不報爭議房產,政府又未確權給他的具體情況,認定應屬沒收之列,52間房應視為公產,雙方當事人為此房所簽訂的房屋租賃合同無效,是正確的。

這樣認定的結果,是否需要向韓樹堂一方追回其已經收取的租金呢?按照處理這類問題的有關政策,一般是不需要追回的,僅將爭執之房宣布為公產即可。
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