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國有土地使用權出讓行為應認定為行政行為還是民事法律
摘自:龍房川
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發布時間:2016-2-17

國有土地使用權出讓行為應認定為行政行為還是民事法律行為?

答:國有土地使用權出讓行為應認定為民事法律行為,發生糾紛也應按民事訴訟處理。

理由:

    第一,土地使用權出讓的主體是國家,政府土地管理部門只是代表國家具體依法履行土地出讓行為。國家在履行土地使用權出讓行為時,是以土地所有權人的身份出現,其法律地位只是一個民事主體,與土地使用權受讓人的法律地位完全平等,土地使用權出讓合同的訂立也完全遵循的是平等、自愿、有償的原則,合同內容也是當事人真實的內心意愿的表達。

    第二,《物權法》第三編規定了用益物權種類,并明確規定有建設用地使用權,建設用地使用權人有權對國家所有的土地行使占有、使用和收益的權利,在該土地上建造并經營建筑物、構筑物以及其他附著物的權利。土地使用權所具有的排他性、對世性也決定了國家在出讓土地使用權時必須以所有權人的身份,必須將出讓行為作為平等主體之間合意創設物權的行為,如果國家是以土地管理者的身份出讓土地使用權,那么土地使用權將成為受出讓人單方意志擺布的權利,喪失對世效力,背離了物權法的基本原則。

    第三,土地使用權出讓金是一次收取若干年土地使用費的總和,可稱之為土地使用權價格,其實質是資本化的地租,由狹義的地租和土地固定資產的折1日和利息所組成。

    第四,從土地市場的分類看,土地使用權出讓是土地一級市場,土地使用權轉讓是土地二級市場,二者密不可分。行政行為說將土地使用權出讓視為行政行為,而把土地使用權轉讓定性為民事法律行為,人為地將土地一級市場與二級市場割裂開來,有欠妥當。

綜合以上理由,我們認為,涉及國有土地使用權出讓,是一種建立在平等民事主體之間的民事法律行為,發生的糾紛同樣應當作為普通民事訴訟而非行政訴訟處理。

結語(律師提示):將案件性質確定才能對訴訟依據的法律得以確定。

規范指引

    《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同,是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方,受讓方支付土地使用權出讓金的協議。

律師事務所 簡介
   拆遷律師土地律師離婚律師法律顧問 黑龍江龍房川律師事務所(http://www.reyarz.live/)專業房地產律師,為企事業機關單位及個人等提供: 拆遷律師土地律師離婚律師工程合同律師拆遷合同二手房合同法律顧問, 房地產開發糾紛、土地項目建設糾紛、建筑施工糾紛、設備安裝采購、土地使用權的出租、出讓,一手房二手房買賣、物業糾紛、抵押、租賃、拆遷、項目交易等相關法律服務。 黑龍江龍房川律師事務所成立于二零零四年一月八日,是省內首家專業房地產律師事務所,主要為房地產企業及涉及房地產業務的企事業機關單位,提供 拆遷律師土地律師離婚律師工程合同律師拆遷合同二手房合同法律顧問、房產交易、項目交易等相關房地產法律服務。 工程合同律師拆遷合同二手房合同
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