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土地使用權轉讓合同的當事人之間未辦理土地使用權變更
摘自:龍房川
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發布時間:2016-2-19

土地使用權轉讓合同的當事人之間未辦理土地使用權變更登記手續的,對合同效力的認定有何影響?

    《土地管理法》第12條規定:“依法改變土地權屬和用途的,應當辦理土地變更登記手續。”《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》也有類似規定。

    如前所述,在債權形式主義模式下,債權設立并不發生物權變動的效力,交付與登記不是對標的物的處分行為,而是債權合同當事人的權利和義務,屬于債權合同的履行范疇。債權合同一經成立,只要在內容上不違反法律的強行性規定和公序良俗,就可發生效力。如果當事人之間儀就物權的變動達成合意,而沒有辦理登記,合同仍然有效。只不過當事人之間在性質上仍然只是一種債的關系,并沒有形成物權關系,此時產生的只是債權,不能產生物權變動的效果。對此,相關司法解釋亦有規定。最高人民法院《合同法解釋(一)》對批準、登記行為與合同效力的關系作出正確區分規定,該解釋第9條明確規定:“依照合同法第四十四條第二款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”

    第一種觀點認為,國有土地使用權轉讓合同的當事人如果沒有辦理土地使用權權屬變更登記手續,違反了《土地管理法》《城市房地產管理法》等法律、行政法規的規定,因此,未辦理土地使用權變更登記手續的,應當認定土地使用權轉讓合同無效。

    第二種觀點認為,是否辦理土地使用權變更登記手續并不是土地使用權轉讓合同的生效要件。我們贊同第二種觀點。第一種觀點實際上是將合同效力和合同的履行問題混為一談了。

當事人簽訂國有土地使用權轉讓合同,只要雙方具備民事行為能力,意思表示真實,不違反法律、行政法規的禁止性規定,所達成的協議即為合法、有效,對合同當事人具有法律約束力。至于“應當”辦理土地使用權變更登記手續的問題,是由我國不動產物權變動所實行的契約加登記制度決定的,并不是法律、行政法規的禁止性規定。在該制度下,土地使用權變更登記手續只是合同生效后的履行問題,是土地使用權是否發生轉移變動的外在標志,確定物權變動發生效力的時間,而不是合同的效力條件。因此!當事人簽訂土地使用權轉讓合同后,土地使用權能否最終發生物權變動的后果,就要看當事人是否依約履行,即內政府房地產管理部門辦理土地使用權變更登記手續,如果只是簽訂了轉讓合同而沒有辦理土地使用權變更登記手續,則無論合同是否有效,均不能認為合同標的物——土地使用權已經發生了物權變動;同樣,更不能因當事人之間未辦理土地使用權變更登記手續就反推土地使用權轉讓合同無效。

土地使用權被司法機關或行政機關查封,是否影響土地使用權轉讓合同的效力?

    除《城市房地產管理法》第39條外,該法第38條也規定了房地產轉讓的一些限制性條件,其中之一就是司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的情形。

    我們認為,此類情形與上一問題相似,其僅是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件,并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力。同時,若將土地使用權被查封而訂立的房地產轉讓合同確認為無效合同,則與無效合同的基本理論相背。根據無效合同的理論,無效合同自始無效,當然無效。而被司法查封的土地只要滿足一定的條件是完全可以解除的,如清償債務或為債務履行提供債權人可接受的擔保,此時,轉讓行為又可恢復為有效合同。由此表明,將《城市房地產管理法》第38條規定的限制轉讓條件作為債權合同的有效要件是錯誤的。

    轉讓人未繳清土地出讓金而取得土地使用權證的,其轉讓土地使用權的行為是否有效?

    轉讓人是否繳清土地出讓金,屬于《國有土地使用權出讓合同約定的權利義務內容,應依該合同約定進行處理。轉讓人是否完全履行出讓合同義務,屬于另一個民事法律關系。只要轉讓人取得土地使用權證書的,就意味著對該土地享有完整的使用權!可以依法,而不會因未繳清土地出讓金而髟響土地使用權轉讓合同的效力。

    《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后,當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由,請求確認合同無效的!不予支持。

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